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投资民宿选址很重要,960万平方公里,潜力投资区就这几个!!!

bchange2018-12-11 17:05:10

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近年,民宿在旅游产业体系里开始扮演起举足轻重的角色,也成为越来越的人投资和生活方式的选择。


经营好一家民宿,从一开始就显得非常重要,选址、政策风险评估、设计风格定位、规模、客户定位、营销、服务……以下整理民宿选址需考虑的十个因素以及十一个未来发展民宿集群的潜力区域分析供参考。


1

气候 


度假指向的客栈民宿产品,气候是一个重要条件,而且在所有条件中,也最稳定的一个要素,长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人,光照及降水的适度,不会出现长时段的极端天气,都是通行的前提。例如中国北方的大部分区域,属于季风性气候,夏天炎热,冬天寒冷,还有青藏高原地区,自然条件较为恶劣,适合营业的日期较为有限,都难以形成全国性大规模客栈集群。



2

交通通达性


作为一个需要消费者到达消费的行业,消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。随着中国各种交通网络布点的完善,特别是高铁和机场建设的推进,时间距离成为和物理距离同样重要影响消费者的参考项。



3

生态环境


因为客栈民宿属于休闲旅游的范畴,消费群体大多来自于城市,一定意义上,他们是希望对日常生活的一种转换。因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项,空气、水体干净,周遭环境无破坏,无过多违和建筑,保持一种原生态是最理想的情况。


 

4

区域景观独特性


客栈民宿其实是游客出行的集成点,客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说,一个区域民宿客栈的客户来源,很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此,所处区域景观的独特性就显得尤为重要,景观的独特性意味着带来的客群流量。如果所处区域有一个5A的景区,或者有一个世遗景点,那对应的流量就比普通的区域会有竞争优势。



5

区域基础配套条件


客栈民宿体量较小,在布局上具备灵活性,可以在其他建筑功能区能伴生,也可以作为独立的个体进行运营,但无论是混居还是独立运营,作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑,所在地如果基础配套不全面,就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些风景区内,排污管网设施,水电通路,都要做系统的考虑。


 

6

获取物业及建设成本

 

除非是自有物业,只要是租赁或购买的物业,都会成为做这个行业的一个重要支出,作为一个投资的项目,是最大的一项固定成本支出,因此是需要做提前的考察。


 

7

运营及管理成本

 

建成后,是否易于运营,适合的工作人员是否容易获得,当地人工成本的高低,物价的高低,日常变动成本的考量也是非常重要的条件。


 

8

区域政策风险

 

这是这个行业最不可控一个因素,因为新,所以很多政策法规不甚明朗,不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需证件办理的难易程度,遇到一些政策性的利好或利空,甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。


9

区域客流稳定性(季节性)

 

客栈民宿这种的住宿形态,规模小,运营灵活,但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿,配套人员较多,季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群,稳定的客流是一个重要的前提。


10

区域文化氛围,民情

 

客栈民宿除了投资属性, 其本身还带有文化属性,因为客群也是冲着这种生活方式而来的。因此区域文化氛围是非常重要的要素,也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。而所在地的民情,是否让人生活其中感到愉悦,旅行过程中不产生额外的负担,也是一种无形的力量,无论对于客栈民宿投资者,还是消费者,都是一个重要的选项。



根据上述十个条件,结合目前中国大陆客栈民宿发展的实际状况 ,可以圈出了十一个区块,判断作为未来客栈民宿发展集群的潜力区域,供大家进行参考。


十一个区域分布来说,除了西部川滇两个区块,以及湘黔桂过渡区块和位于北方的京津毗连地区,其他7个都位于东部及南部。

 

「 东部区域 

 

国家交通网络的布局基本实现,通达性高且较为均衡,同时该区域发展客栈民宿行业,主要来客群体也以东部地区城市人口为主。因此对比来说,交通区位条件不会成为选址的主要问题(见高速路网,及机场分布地图)。反倒是所选区域的气候条件、生态环境以及自然与文化景观的独特性成为关键。

 

「 西部区域 

 

大山大河,世界级的自然景观,生态环境宜人,民族风情斑斓多彩,客栈行业发展的主要关联因素是交通区位条件的成熟。特别是主要来客区域抵达目的地交通条件。而西部地区的交通强关联方式是铁路和机场。

 

「 北部区域 

 

地貌相对单一,气候整体舒适度低,因此比较难形成大规模的客栈民宿集群,不排除人口集聚的城市,匹配这种周边出行的需求,也会有点状的客栈民宿热点出现。


客栈民宿分布区域,大部分是城市的对立面,即大型城市点之外的乡村地区,是整体经济相对落后的地区,却成为客栈民宿行业发展的新方向。这也就是所谓后发优势。

 
「【1】滇西北客栈群 」

区域描述:


该区位于北纬25°-北纬28°,高原气候,冬半年干燥,空气能见度高,光照足够,夏天气温不高,一年适宜游玩天气多,区域内自然景观奇异性和独特性高,少数民族文化斑斓多姿,拥有一个世界自然遗产(三江并流),一个世界文化遗产(丽江古城),一个世界地质公园(大理苍山)。这个区域,是大陆客栈和民宿发展最早、发展较成熟的区域之一,也是客栈投资最炙手可热的区域。


区域劣势:


1、偏居中国西南边疆,交通对于市场人群而言还较为不便;

2、缺乏规范,部分区域出现过饱和状况,带来系列问题,影响旅行体验;

3、政府对于行业的处置应对水平较为低下,产权问题突出;

4、污染问题(如洱海出现的水体富营养化问题)。


发展前景:


1、交通配套提速,缩短市场与区域目的地的时间距离,降低交通到达成本,前景利好。具体包括:沪昆高铁通车,昆明-大理-腾冲快速铁路修建、泸沽湖机场通航、腾冲机场升级、大理机场未来迁址改建。从区域节点到景点的道路建设也升级;

2、大量酒店资金进入,不同档次及体量的酒店修建,让区域知名度不断提升;

3、关于客栈及民宿运营整体水平也在提升,可以期待作为中国最知名的休闲度假区和客栈行业最发达的区域。


具体点位:


大理 (景点:双廊在内的洱海周边区域、大理古城及周边、沙溪、诺邓、巍山古城)

丽江 (景点:大研古城、束河、拉市海、玉龙雪山下白沙镇、泸沽湖区域)

香格里拉 (景点:独克宗古城、松赞林寺周边、纳帕海周边、德钦梅里雪山周边飞来寺)

怒江州:六库、丙中洛

保山市:腾冲和顺古镇


此外,澜沧江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峡)也会点状出现以目的地为中心的民宿客栈。

 


 
「【2】川藏线客栈带 」

区域描述:


该区域覆盖从成都平原经横断山区进入传统藏地的广大区域,大山大河紧邻,地貌变化巨大,藏民族风情多元精彩,同时作为进西藏的重要通道,是中国自驾游最繁忙的一条世界级的景观大道。而且区域一个端口连着成都这个重要的市场来源地和客源窗口(成都机场客流量超过2000万),目前客栈和民宿主要沿着317、318国道分布,主要集中在几个市镇上,中低端为主,满足接待季节性自驾和骑行游客为主。


区域劣势:


1、区域间低海拔河谷地带纵深狭窄,视野受限,高海拔高原平面,景观优美,但多是会产生高原反应的区域,人群适应受限,而且适宜旅游的季节只有4个月;

2、交通通达还是太差,受限于两条进藏国道,旺季及雨季期间经常出现拥堵和中断;

3、旅行淡旺季落差太大,酒店旺季房间一房难求,淡季难以支撑运营;

4、区域藏族民风剽悍,外来投资者需要了解当地文化才好介入。


具体点位:


四川甘孜州:塔公、康定、新都桥、理塘、稻城、亚丁、丹巴

四川阿坝州:九寨沟、松潘、桃坪羌寨、米亚罗

西藏昌都:昌都、八宿

西藏林芝:八一、波密、朗县、工布江达、然乌

拉萨:拉萨

日喀则:江孜、日喀则

 


 
「【3】湘黔桂客栈群 」

区域描述:


湖南、贵州、广西三省交界处,也是中国第二阶梯云贵高原,下到海拔更低的第三阶梯的交界处,区域沿着雪峰山及武陵山、苗岭一线分布。山水相交,景色绝美,同时这里也是多民族聚合交融,和谐共处之地。区域内有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界级的景观。从区位上看,该地区与珠三角、川渝、华中城市群落等来客市场有近便的交通干道,通达性好,也是东部地区去往西南陆路交通的必经之地。


区域劣势:


1、毗连区内部的经济条件较差,对外部客源的依赖性过高,因此导致旅游淡旺季明显;

2、从大交通节点,到终端的交通条件有待改善,因此从时间距离来衡量,还是离市场目的地远;

3、东部往西部过路游客居多,停留天数少。


具体点位:


贵州:镇远古城,西江千户苗寨,肇兴侗寨

湖南:凤凰古城

广西:三江县、龙胜梯田区域、桂林、阳朔漓江一线

 


 
「【4】海南岛客栈群 」

区域描述:


纬度决定了海南岛在中国旅游版图中的重要角色,充足的阳光和没有低温的气候,加上作为海岛的热带景观,成就了它长盛不衰的美名。作为中国的第二大岛,拥有漫长的海岸线,环境及区域经济的承载能力高,发展旅游的历史较为悠久,区域内海口和三亚作为游客来海南的重要航空枢纽,环岛高铁和高速也都齐备,交通配套成熟。


区域劣势:


1、旅游业发展较为充分,做客栈及民宿好的区位及性价比高的物业较为难得;

2、旅游区商业化气息浓厚,难以凝聚客栈的文化氛围;

3、知名度过高,区域旅游发展中负面新闻给民宿发展带来影响;

4、豪华星级酒店及连锁酒店等其他替代住宿形态对民宿及客栈发展的冲击较大。

具体点位:海口、三亚、东方、陵水



「【5】浙南闽北客栈群 」

区域描述:


闽浙交界地带,仙霞岭、武夷山、鹫峰山系纵向分布,山岭之间有河川谷地,绿化率达到80%以上,生态环境极佳。落于山岭之间的古村落,有着悠久的历史,不少还保持着和周边环境和谐共处的美好状态,区域内有世界自然和文化遗产武夷山,世界自然遗产泰宁丹霞浙江江郎山,世界地质公园太姥山等世界级的景区,随着高铁及高速路网在本区域的布局完善,从本区域往周边客源地的通路已经成熟,有望成为周边城市度假休闲的长时段目的地。而且客栈民宿属于刚刚发端的阶段,物业成本相对较低。


区域劣势:


1、刚刚发端的市场,属于客栈民宿的“生地”,进入的不确定性因素较多;

2、周边包围的客栈群落具有强替代性,竞争激烈;

3、部分从交通干道到景区村落的衔接交通还是不易。


具体点位:


浙南:泰顺、江山市(仙霞岭)丽水、松阳

福建:泰宁(古城)、大金湖周边丹霞地貌带、武夷山(下梅村、保护区毗连区村落),屏南(白水洋周边及古村落)、周宁(古村落)、福安

 


 

「【6】徽文化圈客栈群 」

区域描述:


传统徽文化区以安徽黄山市所辖县市及江西婺源市组成,其历史文化传承对于皖、赣、浙辐射影响巨大,特别是在建筑文化形态上,徽派建筑文化誉满中国。该区域内也是自然和文化景观多重丰富,除了西递、宏村世界文化遗产、黄山世界文化与自然遗产、三清山自然文化遗产等,景色独特性和美誉度高。同时该区域距离经济发达的长三角区域非常近便,高铁和高速路网对区域基本实现了覆盖,区域条件优越。


区域劣势:


1、气候在冬半年积温低,影响度假人群的进入;

2、部分作为世界文化遗产地毗连区,限制性条件多;

3、内部的村落密度高,容易陷入同质化竞争。


具体点位:


安徽:黄山市域范围内的徽派村落,例如黟县的西递、宏村、关麓、南屏及周边的村落;黄山景区周边,齐云山景区周边。

江西:上饶三清山景区周边,婺源的徽派村落。

 

「【7】客家文化圈客栈群 」

区域描述:


客家民系作为中国重要的民系依然在区域文化发挥着巨大的影响力,位于赣南、闽西、粤东的这块区域,是传统客家文化的核心区块。三省以赣州、汀州(长汀)、梅州为核心,对客家语言及文化进行传承。客家民系由于其在中国历史中带有“流亡”的状态,因此整体带有保守的属性,内部凝聚力强,宗族观念强烈,对外则带戒备的意味,直观的反映就是大量存留的土楼、围屋、土堡等带防御性功能的建筑和村落。这些建筑和村落是开展民宿及客栈的极佳载体,而客家文化的精彩多元,也是能让来客开展深度游玩度假的条件。该区块离珠三角及福建沿海经济发达区域近便,高铁和高速网络也覆盖到位,发展前景良好。


区域劣势:


1、区域内部的整合度有待提高;

2、目前开展的民宿客栈整体水平有待提高,缺乏高端产品,市场认知度低;

3、老民居的物业较为分散,产权比较复杂;

4、知名景区环境的原生态性欠理想,植被以次生林为主。


具体点位:


福建:长汀(汀州古城)、连城(冠豸山,培田古村落)、永定(高头乡土楼区),南靖土楼区(非客家民系土楼)

江西:龙南县围屋区,会昌县的古村落、石城县的围屋区

广东:梅县,大埔县的客家村落

 


「【8】京津毗连区客栈群 」

区域介绍:


所谓毗连区则是以市域范围为核心,往外周延展的有限部分;我们设定为从主城区出发,正常自驾汽车以2小时抵达的区域范围。北京作为首都,是政治、经济、文化地区,天津作为直辖市,是中国重要的海港城市及工业城市。京津二城生活着近5000万的人口,是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快,生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求,这种需求不仅表现在去消费,还表现在去投资打造,基于该区域居民强劲的投资能力,北京周边环境良好的区域都成为抢手货。


区域劣势:


1、物业成本持续走高;

2、经营淡旺季匹配的是周末规律,周五和周六的生意爆棚,工作日则惨淡;

3、气候的缘故,冬半年的经营状况明显要差。


具体点位:


北京:昌平区、怀柔区、密云县、延庆县、房山区、门头沟区、平谷区

河北:承德、张家口、北戴河

 



「【9】珠三角毗连区客栈群 」

区域介绍:


珠三角也是中国经济最早开放的区域,其经济体量巨大,居民消费能力强,珠三角城市群的人口数量也接近5000万,是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快,生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求,而广东位于亚热带和热带地区,客栈及民宿受气候的影响小,珠三角周边海拔稍高,生态环境宜人的区域成为大众度假休闲的重要选择。


区域劣势:


1、物业成本走高;

2、经营淡旺季匹配的是周末规律,周五和周六的生意爆棚,工作日则淡;

3、停留天数低,以周末客为主,该区域居民稍有长时段的假期,会选择更远距离,环境更宜人的区域去度假。


具体点位:


清远、肇庆、河源、云浮、韶关

 



「【10】长三角毗连区客栈群 」

区域介绍:


以上海为中心的长三角,是中国经济最活跃、经济体量最大的区块,也是中国城市化水平最高的地区。“逆城市化”的效应也在该区域显现,因此长三角毗连区的农村现代化程度非常高,这就为客栈民宿的发展提供了很好的基础条件。以莫干山为代表的客栈民宿集群,是大陆目前发展最成熟的典型范例。虽然发展较早,基于强劲的市场需求,长三角毗连区的机会非常突出。


区域劣势:


1、经营淡旺季匹配的是周末规律,周五和周六的生意爆棚,工作日则淡;

2、区域内同质化较为严重,内部竞争开始显现,在县域层面的营销显得尤为重要;

3、客栈民宿的投资初步展现出泡沫的景象,投资更需谨慎。


具体点位:


苏南:苏州、无锡、宜兴

浙江:杭州(西湖周边及后山)、德清(莫干山)、乌镇、西塘等江南水乡、安吉、桐庐、淳安

 



「【11】浙闽粤海岸客栈带 」

区域描述:


如果可以借到开阔的海景,客栈和民宿是不是就已经成功了一半?中国漫长的海岸线,除了海南岛之外,是否还有更多值得人期待的地方。答案是显而易见的。浙江、福建、广东这三省海岸线曲折,半岛、海湾众多,三省海岸线总长度超过中国大陆海岸线的一半,三省的海岛数量则超过全国的80%。沿线的渔村和其他形态的民居聚落,是发展客栈民宿的上佳处所。该区南北连接着长三角和珠三角两块中国经济最发达的区域,沿着该岸线,配套了动车线路及完善的沿海高速公路网来衔接这两块发达区域;同时,本区域县域经济发展水平非常高,消费能力强,这些都是很多其他区域难以匹比的。


区域劣势:


1、缺乏提前的规划安排,沿线人口密度大,自发的生产建设活动,对自然景观破坏较为严重,而且近岸的海水污染较为严重;

2、季风气候带,夏季台风是干扰项,冬季三个月的冬季风则过于凌冽,不适应旅游活动;

3、一些风景优美的岛屿,与大陆的交通通勤条件还较为不方便。


具体点位:


浙江:苍南、洞头县、南麂列岛、玉环县、象山县、宁波、舟山岛

福建:厦门(鼓浪屿、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭岛、连江黄岐半岛、霞浦东冲半岛、嵛山岛、浮鹰岛;福鼎台山列岛

广东:南澳岛




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